December: een maand van vrede en saamhorigheid voor de VvE?

December: een maand van vrede en saamhorigheid voor de VvE?
15
dec

door mr. drs. S. (Steven) Bergwerff

December staat voor velen in het teken van gezelligheid en samenzijn. Net iets meer dan normaal proberen mensen verdraagzaam te zijn en maken mensen tijd vrij voor familie, vrienden en kennissen. Toch is december ook juist de maand bij uitstek waarin problemen en ruzies ontstaan. Niet alleen wordt december voor sommigen juist getekend door eenzaamheid en gemis, maar ook leidt de wijze waarop aan de feestdagen invulling wordt gegeven, dikwijls tot discussie en onenigheid.

Ook voor VvE’s biedt december de nodige uitdagingen. Zoveel mensen, zoveel wensen, en waar de een het liefst het gehele appartementencomplex vol ziet met lampjes en kerstversiering, is voor de ander een bescheiden kerstviering al te veel van het goede. Het is dus vaak niet eenvoudig om de decembermaand zodanig aan te kleden dat dit naar de wil van iedere individuele appartementseigenaar is. Het is aan de VvE om niet alleen te beslissen over de mate waarin versieringen en festiviteiten moet worden gefaciliteerd of juist moet worden verboden, maar ook of bepaalde hiermee gepaard gaande kosten uit de verenigingskas kunnen en mogen worden betaald. Niet zelden ontstaat hier gesteggel over.

 

Beperkingen in het huishoudelijk reglement

Om onenigheid en discussie te voorkomen, is het van belang om binnen de VvE duidelijke afspraken te maken over deze onderwerpen. Het huishoudelijk reglement biedt hiervoor de ruimte. In dit reglement kunnen immers nadere regels worden gesteld over het gebruik van de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten en over het voorkomen van overlast. Het formuleren van specifieke en nauwgezette gebod- en verbodsbepalingen kan een hoop gedoe helpen voorkomen.

Om aan ieders invulling van de decembermaand tegemoet te komen, moet enerzijds ruimte worden geboden en anderzijds duidelijke grenzen worden gesteld. In de eerste plaats bepalingen om bijvoorbeeld boren, timmeren en andere geluidsoverlast veroorzakende werkzaamheden tijdens de feestagen te verbieden. In de tweede plaats ook bepalingen die het toestaan van decoratie en versieringen aan banden legt, om te voorkomen dat bepaalde appartementseigenaren wel heel buitensporig uiting willen geven aan hun decembergevoel. Dergelijke bepalingen kunnen zowel zien op een beperking in tijd (een bepaling dat gelegenheidsversiering anders dan op erkende feestdagen niet is toegestaan of bijvoorbeeld alleen tussen 6 december en 6 januari), intensiteit (een bepaling dat de feestverlichting die van buiten zichtbaar is of in gemeenschappelijke ruimtes hangt, wit moet zijn en niet intermitterend mag branden) als op deugdelijkheid van de versiering (bepaling dat sprake moet zijn een deugdelijke en veilige bevestiging die geen storing of overlast veroorzaakt). Bij wijze van stok achter de deur is het bovendien mogelijk een boetebepaling aan dergelijke gebod- of verbodsbepalingen te verbinden. Een algemene boetebepaling in een huishoudelijk reglement is weliswaar niet toegestaan, maar recent nog is door de Rechtbank Gelderland overwogen dat een boetebepaling die specifiek ziet op het aanbrengen van (kerst)decoratie in de gemeenschappelijke gedeelten in strijd met de regels, niet op voorhand onredelijk moet worden geacht (Rb. Gelderland 5 maart 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:2195).

 

Decoratie en festiviteiten op kosten van de VvE

Naast de vraag of het aanbrengen van decoratie door de VvE moet worden toegestaan of juist uitgesloten, is een tweede vraag of de kosten voor bijvoorbeeld kerstversieringen in de liften of een kerstboom in de hal, ook voor rekening van de VvE kunnen komen. Hoewel het in de praktijk veelvuldig gebeurt dat dergelijke zaken uit de kas van de VvE worden betaald, laat deze praktijk zich moeilijk verenigingen met hetgeen waarvoor de VvE in het leven is geroepen. Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren, welke belangen voortvloeien uit het beheer van de gemeenschap. In de splitsingsakte is vervolgens nader uitgewerkt wat onder de gemeenschap moet worden verstaan en welke kosten aldus voor rekening van de VvE komen. De aanschaf van bijvoorbeeld versiering of een kerstboom lijkt daar niet onder te vallen. Zelfs al zou een vergadering van eigenaars unaniem besluiten tot een dergelijke aanschaf, maakt dat niet dat deze ook daadwerkelijk voor rekening van de VvE zal kunnen worden gebracht. Een besluit in strijd met de splitsingsakte kan immers niet genomen worden.

Lastiger ligt het bij het bij de financiering van gezelligheidsdoeleinden zoals bijvoorbeeld kerst- en Nieuwjaarsborrels. Waar van de financiering van decoratie en versieringen vrij algemeen wordt aangenomen dat dit niet tot het doel van de VvE behoort, is de rechtspraak ten aanzien van deze zogenaamde gezelligheidskosten meer tegenstrijdig. Enerzijds kan op voorbeelden worden gewezen waarin geoordeeld werd dat het behartigen van immateriële belangen – zoals het aanhalen van de onderlinge banden – niet onder het doel van de VvE valt, zodat de kosten daarvan niet ten laste van de VvE kunnen komen (Rb. Amsterdam 23 november 2010, niet gepubliceerd). Anderzijds zijn er echter ook voorbeelden te geven waarbij de rechter oordeelde dat bij een jaarlijkse gezamenlijke bijeenkomst juist wel gezegd kan worden dat dit in het belang van de gezamenlijke eigenaars is (Rb. Haarlem 3 oktober 2008 en Rb. Almelo 24 september 2012, beide niet gepubliceerd). Saillant is ook de uitspraak in dit kader van de Rechtbank Haarlem, die zich niet principieel over de zaak uitliet, doch slechts overwoog dat de beperkte kosten voor een nieuwjaarsreceptie slechts zo’n klein onderdeel van de jaarrekening vormden, zodat betaling door de VvE niet in strijd met de redelijkheid kon worden geacht (Rb. Haarlem 9 november 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4823). Een procedure over een dergelijk onderwerp biedt al met al weinig garantie op succes.

 

Een vredige kerst

Duidelijke regels in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement zijn tot op zekere hoogte een garantie voor een vredige kerst. De kostentoedeling van festiviteiten of decoratie laat zich echter minder gemakkelijk in regels van de VvE vatten. Om de feestvreugde niet (achteraf) te verpesten, doet de VvE er verstandig aan de kosten voor de extraatjes die december brengt, niet uit de verenigingskas, maar buiten de VvE om in rekening te brengen.

 

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD advocaten, via mailto:hardinxveld@bvd-advocaten.nl of http://www.bvd-advocaten.nl/