Mag je een appartement verhuren via Airbnb zonder toestemming van de VvE?

Mag je een appartement verhuren via Airbnb zonder toestemming van de VvE?
26
sep

Airbnb is ongekend populair. Met name in de grote steden, in het bijzonder in Amsterdam, wordt door steeds meer huiseigenaren gebruik gemaakt van de mogelijkheid om privéaccommodaties via de boekingswebsite te verhuren. Ondanks de enorme populariteit onder toeristen is Airbnb omstreden. Hotels klagen over oneerlijke concurrentie, grote steden over overlast en gemeentes over oneigenlijk gebruik van woonruimtes. Ook verenigingen van eigenaars (VvE’s) zijn vaak niet blij met de verhuur van appartementen via Airbnb, uit angst voor waardevermindering van het pand of overlast door toeristen. Inmiddels zijn er verschillende procedures gevoerd tussen VvE’s en huiseigenaren die hun appartement via Airbnb in gebruik gaven. Dankzij deze rechtspraak is meer duidelijkheid gekomen over de mogelijkheid van verhuur van appartementen via Airbnb.

door mr. drs. S. (Steven) Bergwerff

Woonbestemming en exploitatieverbod in de splitsingsakte
De splitsing van een gebouw in verschillende appartementsrechten vindt plaats door middel van een notariële splitsingsakte. In de wet is bepaald dat in een splitsingsakte in ieder geval een tussen de appartementseigenaren geldend reglement moet zijn opgenomen. Vaak wordt hierbij overigens verwezen naar een modelreglement. Op grond van artikel 5:112 BW kan het gebruik van een privégedeelte in een dergelijk splitsingsreglement aan beperkingen worden onderworpen. Dat gebeurt bijvoorbeeld standaard in de modelreglementen, waarin is bepaald dat privégedeelten overeenkomstig de in de splitsingsakte opgenomen bestemming moeten worden gebruikt (“woning voor privédoeleinden”). Daarnaast komen in een splitsingsreglement ook veelvuldig specifieke verbodsbepalingen voor, zoals een verbod op exploitatie van privégedeelten als pension- of kamerverhuurbedrijf. Bij de uitleg van de inhoud van dergelijke afspraken komt het volgens vaste rechtspraak aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen en hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

De rechtspraak over Airbnb
In 2013 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan over de vraag of kortdurende verhuur van appartementen toegestaan kan worden wanneer een woonbestemmingsbepaling is opgenomen in de splitsingsakte (Hof Amsterdam 10 september 2013). Het hof oordeelde dat het regelmatig en voor korte periodes tegen betaling in gebruik geven van een appartement moet worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als het gebruik als woning. Dergelijke verhuurpraktijken zijn daarom in strijd met de splitsingsakte en kunnen dus niet worden toegestaan. Het hof wees in dat kader op short stay en B&B-activiteiten, maar repte niet expliciet over verhuur via Airbnb. Omdat Airbnb bovendien in diezelfde periode door een beleidswijziging van de gemeente Amsterdam steeds meer ruimte werd geboden, leek de verhuur via Airbnb mogelijk een andere status te genieten dan de overige verhuurconstructies. Twee uitspraken van de rechtbank Amsterdam gaven echter meer duidelijkheid over de specifieke situatie van Airbnb.

In oktober 2015 (Rb. Amsterdam 29 oktober 2015) bepaalde de rechtbank dat het gebruik van een appartement door toeristen niet als woninggebruik voor privédoeleinden kan worden aangemerkt. Toeristen hebben immers hun privéwoning elders en maken andersoortig gebruik van het appartement dan een vaste bewoner. Bovendien was volgens de rechtbank vanwege het verschaffen van onderdak tegen betaling sprake van strijd met een in de splitsingsakte opgenomen exploitatieverbod. Dat de gemeente Airbnb-verhuur onder bepaalde voorwaarden aanvaardbaar achtte, maakte volgens de rechtbank niet dat het ook op grond van het appartementsrecht toelaatbaar was. Begin dit jaar voegde de rechtbank (Rb. Amsterdam 14 januari 2016) daar nog aan toe dat met een pensionbedrijf niet uitsluitend wordt gedoeld op een professioneel en permanent bedrijf. Volgens de rechtbank is met het verhuren via Airbnb evengoed sprake van exploitatie, zodat dit in strijd is met de in de splitsingsakte opgenomen verbod. Anders dan door wijziging van de splitsingsakte is het volgens de rechtbank daardoor niet mogelijk dat de ledenvergadering in weerwil van het betreffende verbod wel toestemming geeft voor verhuur, zelfs niet in het geval slechts toestemming wordt gegeven voor een tijdelijke situatie of bepaalde periode.

Tot besluit
Wanneer een VvE de mogelijkheid van (kortdurende) verhuur van appartementen wil inperken, is het van groot belang hierover duidelijke regels op te nemen in het splitsingreglement. Op grond van de recente rechtspraak zijn er dan immers goede gronden om in verweer te komen tegen ongewenste verhuurpraktijken via met name Airbnb.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD advocaten, via mailto:hardinxveld@bvd-advocaten.nl of http://www.bvd-advocaten.nl/