Verplicht reservefonds VvE’s nog meer verplicht

Verplicht reservefonds VvE’s nog meer verplicht
22
jun

Verplicht reservefonds VvE’s nog meer verplicht

De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Uit onderzoek is echter gebleken dat ongeveer de helft van de VvE’s over onvoldoende kapitaal beschikt om het gebouw goed en voldoende tijdig te onderhouden. Als het aan minister Blok voor Wonen en Rijksdienst en minister Van der Steur van Veiligheid en Justitie ligt, verandert dit zeer binnenkort. Zij dienden op 30 mei jl. het wetsvoorstel wet verbetering vereniging van eigenaars bij de tweede kamer in. In deze bijdrage zal het effect van dit wetsvoorstel op de verplichte reservefondsen van de VvE’s worden besproken.

Door mr. H.E.C. Heijkoop-Otterman[1]

VvE’s zijn al sinds 2008 verplicht om een reservefonds aan te houden om het nodige onderhoud aan het gebouw te kunnen bekostigen. Hoewel deze verplichting dus al enige jaren bestaat, blijkt dat veel VvE’s hieraan in de praktijk geen gehoor hebben gegeven. Ook wanneer VvE’s wel een reservefonds hebben opgericht, is deze in het gros van de gevallen onvoldoende toereikend voor het vereiste onderhoud. De ministers willen hierin verandering brengen door het minimumbedrag van het reservefonds wettelijk vast te leggen.

Wet verbetering vereniging van eigenaars
De voorgestelde wetswijzigingen zullen naar verwachting vanaf 1 januari 2017 in werking treden. Met het wetsvoorstel willen de ministers niet alleen bewerkstelligen dat VvE’s voortaan bewuster omgaan met het benodigde onderhoud van hun gebouw en daarvoor voldoende geld apart zetten, het wordt de VvE’s ook makelijker gemaakt om een geldlening af te sluiten voor het bekostigen van onvoorziene onderhoudswerkzaamheden. Deze financiering kan ook worden gebruikt voor verduurzaming van het gebouw, aangezien de overheid wil stimuleren dat VvE’s energiebesparende maatregelen toepassen. Momenteel zien VvE’s dergelijke investeringen in energiebesparing veelal niet als noodzakelijk onderhoud, waardoor zij – voor zover zij al over een toereikend reservefonds beschikken – hiervoor geen geld opzij zetten. Met de mogelijkheid tot het afsluiten van een geldlening moeten dergelijke investeringen ook voor VvE’s met daarvoor ontoereikende reserves bereikbaar worden.

Hoogte van het verplichte reservefonds
Het wetsvoorstel raadt aan een minimale jaarlijkse reservering verplicht te stellen om het reservefonds mee te vullen. VvE’s hebben vervolgens twee opties om de hoogte van deze jaarlijkse bijdrage vast te stellen: de jaarlijkse bijdrage is ofwel gebaseerd op een MeerJarig OnderhoudsPlan (‘MJOP’), ofwel op de herbouwwaarde van het gebouw. Het wetsvoorstel benadrukt dat de eerste optie de voorkeur geniet: een MJOP is namelijk specifiek voor het betreffende gebouw opgesteld, waardoor het de staat van het gebouw en de benodigde onderhoudswerkzaamheden goed in kaart brengt. Het MJOP dient echter wel aan enkele eisen te voldoen. Het zou daarom te ver gaan om ook kleine VvE’s te verplichten een dergelijk plan op te stellen. Om deze reden mag de VvE de verplichte jaarlijkse bijdrage ook baseren op de herbouwwaarde van het gebouw. Deze herbouwwaarde is veelal af te leiden uit de waarde die is opgenomen in de verplichte brand- en opstalverzekering. De eigenaars dienen gezamenlijk jaarlijks 0,5% van deze herbouwwaarde in het reservefonds te storten. In het wetsvoorstel is een overgangstermijn van drie jaar opgenomen. VvE’s moeten daarom vanaf 1 januari 2020 de minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds realiseren.

Verplichte reserve nog meer verplicht
De overheid heeft de (constructieve) veiligheid van gebouwen hoog op de agenda staan.[2] Middels het verplichte reservefonds worden VvE’s nog meer gedwongen om rekening te houden met het onderhoud dat hun gebouw nodig heeft, hetgeen bijdraagt aan een veiligere leefomgeving. Het wettelijk vastleggen van een verplichte minimale jaarlijkse bijdrage zal zorgen voor een meer verplicht karakter van het reservefonds. Met de wettelijke verankering van de minimumbijdrage kan een VvE, de beheerder of een gemeente aan de eigenaren duidelijk maken welke reservering voor onderhoud nodig is, waardoor een hogere maandelijkse bijdrage makkelijker afgedwongen kan worden. In de huidige situatie komt het bovendien vaak voor dat één of enkele eigenaars zich verzetten tegen een hogere maandelijkse bijdrage. Dit kan vooral bij kleine VvE’s een groot probleem zijn. Met de wettelijk verankerde minimumbijdrage is het vanaf 2017 voor deze ‘goedwillende’ eigenaars makkelijker om, desnoods in rechte, een hogere maandelijkse bijdrage voor het reservefonds af te dwingen. Zij kunnen zich bovendien succesvoller op inmenging van het bestuur van de VvE beroepen: de bestuurder kan namelijk aansprakelijk zijn wanneer de VvE de verplichtingen uit de nieuwe wet niet nakomt.

Tot slot
Het wetsvoorstel houdt geen nieuwe verplichting voor VvE’s in: zij waren immers reeds verplicht een reservefonds aan te houden. Wel wordt de minimale omvang van het reservefonds wettelijk vastgelegd. De VvE’s die reeds voldoende invulling geven aan deze verplichting, hoeven dan ook niets te veranderen aan de huidige situatie. Voor VvE’s die de verplichte jaarlijkse bijdrage nog niet leveren, geldt dat zij nog drie jaar de tijd hebben om deze bijdrage vast te stellen. Wanneer zij dit niet doen, wordt het door het verplichte karakter van de jaarlijkse bijdrage eenvoudiger om een hogere bijdrage van de eigenaars af te dwingen.

Indien u vragen heeft over het verplichte reservefonds, de hoogte van de jaarlijkse bijdrage of andere appartementsrechtelijke onderwerpen kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD Advocaten (www.bvd-advocaten.nl).

 

Link ‘onderzoeksverplichting bij mogelijk gevaarlijke bouwwerken’: http://www.bvd-advocaten.nl/blogs/onderzoeksverplichting-bij-mogelijk-gevaarlijke-bouwwerken

[1] De auteurs is juridisch medewerker bij BVD Advocaten te Hardinxveld-Giessendam.

[2] Ik verwijs hierbij ook naar onze bijdrage in de vorige nieuwsbrief: ‘onderzoeksverplichting bij mogelijk gevaarlijke bouwwerken’.