Veelgestelde vragen

  • Verhuur via Airbnb zonder toestemming van de VvE (2)

    door drs. S. (Steven) Bergwerff 11 december 2017 Eind vorig jaar verscheen in deze nieuwsbrief een column van mijn hand over de (on)mogelijkheid voor appartementseigenaren om hun appartement via Airbnb te verhuren zonder toestemming van de VvE. Sindsdien zijn er in de rechtspraak over dit onderwerp opnieuw de nodige uitspraken gedaan. De populariteit van Airbnb neemt onverminderd toe, terwijl tegelijkertijd ook onduidelijkheid blijft bestaan over de vraag wat al dan niet is toegestaan. Het leek mij daarom goed opnieuw aandacht aan het onderwerp te besteden. Toegestaan gebruik van het appartementsrecht Iedere appartementseigenaar is bevoegd zijn privégedeelte zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven of te verhuren, in overeenstemming met de bepalingen van de splitsingsakte. Een eigenaar mag op grond daarvan zijn appartement in principe in elke gewenste vorm en voor iedere gewenste duur verhuren. In de splitsingsakte kan deze bevoegdheid echter worden ingeperkt. Vrijwel iedere akte vermeldt de bestemming van de privégedeelten. Iedere eigenaar en gebruiker is in dat geval verplicht het privégedeelte in overeenstemming met deze bestemming te gebruiken. Eventueel afwijkend gebruik is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. Toestemming kan overigens alleen worden gegeven wanneer dat niet leidt tot strijd met andere bepalingen in de akte. In veel aktes is standaard een aanvullende bepaling opgenomen, waarin de exploitatie van een bed- and breakfast-accommodatie of kortdurende verhuur via bijvoorbeeld short stay-verhuur of Airbnb, uitdrukkelijk is uitgesloten. Het uitgangspunt is dus dat een eigenaar zijn appartement onbeperkt, aan wie dan ook, voor welke periode dan ook en al dan niet tegen betaling, mag verhuren, mits niet aan de vastgelegde bestemming wordt getornd en geen sprake is van een uitdrukkelijke beperking in de splitsingsakte. Kanttekening hierbij bij is dat de grenzen van het toelaatbare niet eenvoudig zijn aan te geven. Uit de rechtspraak blijkt dat er een glijdende schaal bestaat van een toelaatbare naar een ontoelaatbare praktijk. Deze schaal is geheel afhankelijk van de omvang, duur, intensiteit en opvolging van de verhuur. Nieuwe inzichten uit de rechtspraak Het Hof Amsterdam bepaalde al in 2013 dat het regelmatig en voor korte periodes – tegen betaling – in gebruik geven van een appartement doorgaans kan worden gezien als bedrijfsmatige exploitatie en niet als het gebruik als woning (Hof Amsterdam 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857). Uit latere rechtspraak blijkt echter dat short stay-verhuur niet in alle gevallen als bedrijfsmatige exploitatie – en dus als niet passend bij de woonbestemming – wordt aangemerkt. Precieze (en bovenal harde) grenzen van wanneer de verhuurpraktijk te ver gaat, zijn helaas niet te geven. Het Hof Amsterdam oordeelde in september 2016 nog dat kortdurende verhuur van minder dan één maand per definitie in strijd is met de bestemming van woongebruik, en om die reden dus verboden. De rechtbank Den Haag kwam diezelfde maand tot dezelfde conclusie ten aanzien van verhuur voor de duur van slechts enkele weken. Tot slot voegde het Hof Amsterdam hier in augustus 2017 nog aan toe, dat evengoed belangrijk is of er naast de verhuurpraktijken, ook nog wel “substantiële woonactiviteiten plaatsvinden, hetzij tussentijds, hetzij gedeeltelijk.” Akte blijft leidend Ondanks alle rechtsontwikkelingen blijft de conclusie onverkort dat de bepalingen van de akte leidend en doorslaggevend zijn. Willen eigenaren mogelijkheden toestaan of juist voorkomen, dan dienen zij dat duidelijk en het liefst zo gedetailleerd mogelijk op te nemen. Hoe ruimer de bepalingen en hoe minder geregeld, hoe meer ruimte er is voor discussie. Uitdrukkelijke verbodsbepalingen bieden daarbij het meest houvast. Zijn deze er namelijk niet, dan blijft de discussie of een bepaalde verhuurpraktijk zich nog laat rijmen met de bestemming van het appartement. En dit zal blijkens de rechtspraak afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval, waarbij naast de lengte van de huurtermijn met name ook de opvolgende frequentie, het aantal dagen per jaar dat in totaal verhuurd wordt en in hoeverre er nog overwegend echt gewoond wordt. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD advocaten, via mailto:hardinxveld@bvd-advocaten.nl of http://www.bvd-advocaten.nl/
  • Wat te doen tegen overlast van andere appartementen?

    door drs. S. (Steven) Bergwerff Beter een goede buur dan een verre vriend. En hoe dichter mensen op elkaar leven, hoe meer dit spreekwoord van toepassing zal zijn. Voor appartementseigenaren zal dit daarom zeker gelden. Vaak zitten buren immers niet alleen aan weerszijden, maar ook onder en boven, en delen appartementseigenaren bovendien met nog veel meer buren een entree en de gezamenlijke ruimtes. Op zichzelf hoeft dat niet tot problemen te leiden. Maar het betekent natuurlijk wel mogelijkheden te over om goed last van elkaar te hebben.   Bijkomende complicaties bij huurders en gebruikers Als basisprincipe binnen het appartementsrecht geldt dat dat eigenaars en gebruikers zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar hebben te gedragen. Dit betekent in de eerste plaats dat de bepalingen van de wet, de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement moeten worden nagekomen. Meer specifiek volgt ook uit dit beginsel dat een eigenaar geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars mag toebrengen en dat hij verplicht is alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de belangen van anderen. Komt een van de eigenaars zijn verplichtingen jegens de anderen niet na, dan kunnen de overige eigenaars hem daarop aanspreken. Dit kan zowel door een eigenaar afzonderlijk als door de VvE voor alle eigenaars gezamenlijk. Wanneer in de reglementen een boeteregeling is opgenomen, is er allereerst een financiële prikkel om de overlast te beëindigen. Daarnaast kan de betreffende eigenaar ook in juridische zin worden aangesproken op de door hem veroorzaakte overlast. Wanneer een appartement echter niet door de eigenaar zelf wordt bewoond, maar in gebruik is gegeven aan een ander, is de situatie complexer. In dat geval is het immers niet de eigenaar die overlast veroorzaakt, maar een huurder of gebruiker. De vraag is dan wie door wie en op welke grond kan worden aangesproken en welke route dan het meeste effect sorteert.   Optreden tegen de huurders of de eigenaar In de meeste reglementen is expliciet opgenomen dat de bepalingen die zien op overlast en hinder, ook voor eventuele huurders gelden. Bovendien is in de meeste gevallen van verhuur door een appartementseigenaar een zogenaamde gebruikersverklaring verplicht gesteld, waarin de huurder verklaart dat hij het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement zal naleven. Maar zelfs in de gevallen dat daar geen sprake van is, volgt rechtstreeks uit de wet dat de voorschriften van de reglementen ook van toepassing zijn op huurders en gebruikers. In die zin is er altijd een middel om op te kunnen treden tegen verhuurders die voor overlast zorgen. Een praktisch nadeel bij huurders is echter dat het voor de VvE vaak niet bekend is wie de huurders zijn (met name ingeval van kortdurende en snel opvolgende huurpraktijken). Belangrijker nog is dat het uitzetten van de ene overlast veroorzakende huurder, ruimte biedt voor een volgende lastpost, waarmee de VvE van de regen in de drup valt en het verhaal weer van vooraf aan kan beginnen. Zelfs al woont de appartementseigenaar niet zelf zijn appartement, behoudt hij in alle gevallen wel zijn verantwoordelijkheid jegens de andere eigenaars. Zeker wanneer sprake is van verhuur zonder toestemming, zonder gebruikersverklaring of ingeval verschillende huurders achter elkaar komen en gaan, kan het ter voorkoming van overlast daarom veel effectiever zijn direct de eigenaar aan te spreken. Door de eigenaar aan te spreken, is het immers niet alleen mogelijk de bestaande overlast te doen beëindigen, maar ook om de toekomstige verhuurpraktijk door de appartementseigenaar aan te pakken. De VvE zou hiertoe een verzoek aan de rechter kunnen voorleggen om de appartementseigenaar te veroordelen de huurders te verwijderen, het appartement te ontruimen en ontruimd te houden en een verbod op te leggen om het appartement zonder toestemming van de VvE te verhuren, al dan niet op straffe van een dwangsom.   Tot besluit Ingeval van overlast zijn er verschillende routes te nemen om de overlast te doen eindigen. Hoewel het in bepaalde gevallen niet de eigenaar, maar een huurder is die de overlast veroorzaakt, zal het over het algemeen effectiever zijn op te treden tegen eigenaar. In alle gevallen is het voor het voeren van een procedure tot staking van de hinder of tot ontzegging van het gebruik, van essentieel belang dat de geldende voorschriften in de wet, splitsingsakte en het huishoudelijk reglement precies worden nagekomen. Dit zal voor de VvE de nodige moeite in tijd en geld kosten. Maar een rustig leven voor de appartementseigenaren is ook wat waard.   Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD advocaten, via mailto:hardinxveld@bvd-advocaten.nl of http://www.bvd-advocaten.nl/
  • Als de VvE niet wil, maar de appartementseigenaar toch wil doorpakken

    door drs. S. (Steven) Bergwerff Procederen is een kostbare en risicovolle onderneming. Met gerechtelijke procedure zijn vaak grote belangen en bedragen gemoeid. Toch is het inwinnen van juridisch advies of een gang naar de rechter in sommige gevallen onvermijdelijk. Ook Verenigingen van Eigenaars staan dus dikwijls voor de keuze om juridische stappen te ondernemen. In de meeste gevallen betreffen dit incassokwesties ten aanzien niet betaalde bijdragen, maar ook tal van andere problemen, zoals overlast en gebreken, kunnen aanleiding geven tot geschil. In artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Dat betekent dat er voor de VvE een rol weggelegd kan zijn wanneer (een deel van) de bewoners overwegen een gerechtelijke procedure op te starten, nu de VvE dan mogelijk als procespartij kan optreden. Wanneer de VvE – na een geldig besluit van de vereniging van eigenaars – daadwerkelijk naar de rechter stapt, heeft dat als voordeel dat de verschillende eigenaars gezamenlijk optrekken, kosten delen en risico’s spreiden. Maar wat als de VvE niet tot procederen wil overgaan, maar een van de individuele eigenaars toch de gang naar de rechtbank door wil zetten? De rechtspraak heeft uitgewezen dat een individuele appartementseigenaar niet in alle gevallen ongelimiteerd, op eigen houtje voor zijn belang kan opkomen.   Het belang van één of van allen en gevolgen voor allen of één Wanneer een individuele eigenaar een procedure wil opstarten over een belang dat slechts zijn privégedeelte raakt, is hij daarin zonder meer vrij. Vanwege het exclusieve gebruiksrecht van de afzonderlijke appartementseigenaren op hun eigen appartement, is uitsluitend de individuele eigenaar bevoegd hierover te beschikken en in rechte op te treden. De vereniging heeft daarover in beginsel dus niets te zeggen en de eigenaar is vrij te doen en laten wat hij wil. Lastiger ligt het wanneer een individuele eigenaar wil procederen over iets dat tot de gemeenschappelijke ruimte behoort of de gemeenschappelijke belangen raakt. Het uitgangspunt is dat iedere appartementseigenaar de keuze heeft om zelf te procederen, dan wel om een procedure door de vereniging te laten instellen. Dat de VvE bevoegd is, betekent dan ook niet automatisch dat een individuele eigenaar dat niet zou zijn. Met name van belang voor de vraag wie een procedure mag instellen, is de vraag wie contractspartij is. Als alleen de VvE contractspartij is of alleen het belang de gemeenschappelijke eigenaars wordt geraakt, staat het een individuele eigenaar niet vrij om zonder toestemming van de VvE voor het gemeenschappelijk belang te procederen; is een eigenaar wel mede contractspartij, dan is er vaak wel een keuzemogelijkheid. Maar ook in dat laatste geval betekent het niet de eigenaar helemaal vrij is in zijn keuze. De gevolgen voor het handelen van een individuele eigenaar hoeven immers in geen geval zonder hun wil of bemoeienis te worden gedragen door de overige eigenaars. In dat geval is het aan de individuele eigenaar, maar aan de VvE. Recent bevestigde de Rechtbank Gelderland nog dat de gemeenschappelijke eigenaars niet kunnen worden gebonden door een eigenmachtige actie van een of meerderen van hen (Rb. Gelderland 19 juli 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:4865). Een van de eigenaars vorderde in die procedure de vervanging van een lift omdat hij aanhoudend geluidsoverlast ondervond. Volgens de rechter behoorde deze vordering echter exclusief toe aan de VvE, omdat het de VvE is die het beheer over de gemeenschap voert en zorg draagt voor het onderhoud. Omdat de eigenaars zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen mogen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten, kon de eigenaar niet individueel bewerkstelligen dat de liftinstallatie wordt aangepast. Bovendien zou vervanging betekenen dat de lift gedurende een periode niet bruikbaar is, zodat dit voor het merendeel van de bewoners grote gevolgen zou hebben. Wanneer al met al het risico bestaat dat de belangen van de niet bij de procedure betrokken appartementseigenaren kan worden geschaad, is zonder meer toestemming van de VvE noodzakelijk.   Conclusie Procederen in het appartementsrecht is een vak apart. Het heeft natuurlijk de voorkeur altijd zoveel mogelijk in overleg met de overige appartementseigenaars op te treden. Met name als dat niet lukt, maar ook als wel gezamenlijk wordt opgetrokken, is het in ieder geval goed te kijken wat in het splitsingsreglement over de procesmogelijkheid is afgesproken. Mocht toch onduidelijkheid blijven bestaan over de (on)mogelijkheden, zal professionele rechtsbijstand vaak geen overbodige luxe blijken. De prijs voor zekerheid van de juiste procesgang zal immers snel de voorkeur hebben boven het risico van een verkeerd ingestoken procedure. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD advocaten, via mailto:hardinxveld@bvd-advocaten.nl of http://www.bvd-advocaten.nl/
  • December: een maand van vrede en saamhorigheid voor de VvE?

    door mr. drs. S. (Steven) Bergwerff December staat voor velen in het teken van gezelligheid en samenzijn. Net iets meer dan normaal proberen mensen verdraagzaam te zijn en maken mensen tijd vrij voor familie, vrienden en kennissen. Toch is december ook juist de maand bij uitstek waarin problemen en ruzies ontstaan. Niet alleen wordt december voor sommigen juist getekend door eenzaamheid en gemis, maar ook leidt de wijze waarop aan de feestdagen invulling wordt gegeven, dikwijls tot discussie en onenigheid. Ook voor VvE’s biedt december de nodige uitdagingen. Zoveel mensen, zoveel wensen, en waar de een het liefst het gehele appartementencomplex vol ziet met lampjes en kerstversiering, is voor de ander een bescheiden kerstviering al te veel van het goede. Het is dus vaak niet eenvoudig om de decembermaand zodanig aan te kleden dat dit naar de wil van iedere individuele appartementseigenaar is. Het is aan de VvE om niet alleen te beslissen over de mate waarin versieringen en festiviteiten moet worden gefaciliteerd of juist moet worden verboden, maar ook of bepaalde hiermee gepaard gaande kosten uit de verenigingskas kunnen en mogen worden betaald. Niet zelden ontstaat hier gesteggel over.   Beperkingen in het huishoudelijk reglement Om onenigheid en discussie te voorkomen, is het van belang om binnen de VvE duidelijke afspraken te maken over deze onderwerpen. Het huishoudelijk reglement biedt hiervoor de ruimte. In dit reglement kunnen immers nadere regels worden gesteld over het gebruik van de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten en over het voorkomen van overlast. Het formuleren van specifieke en nauwgezette gebod- en verbodsbepalingen kan een hoop gedoe helpen voorkomen. Om aan ieders invulling van de decembermaand tegemoet te komen, moet enerzijds ruimte worden geboden en anderzijds duidelijke grenzen worden gesteld. In de eerste plaats bepalingen om bijvoorbeeld boren, timmeren en andere geluidsoverlast veroorzakende werkzaamheden tijdens de feestagen te verbieden. In de tweede plaats ook bepalingen die het toestaan van decoratie en versieringen aan banden legt, om te voorkomen dat bepaalde appartementseigenaren wel heel buitensporig uiting willen geven aan hun decembergevoel. Dergelijke bepalingen kunnen zowel zien op een beperking in tijd (een bepaling dat gelegenheidsversiering anders dan op erkende feestdagen niet is toegestaan of bijvoorbeeld alleen tussen 6 december en 6 januari), intensiteit (een bepaling dat de feestverlichting die van buiten zichtbaar is of in gemeenschappelijke ruimtes hangt, wit moet zijn en niet intermitterend mag branden) als op deugdelijkheid van de versiering (bepaling dat sprake moet zijn een deugdelijke en veilige bevestiging die geen storing of overlast veroorzaakt). Bij wijze van stok achter de deur is het bovendien mogelijk een boetebepaling aan dergelijke gebod- of verbodsbepalingen te verbinden. Een algemene boetebepaling in een huishoudelijk reglement is weliswaar niet toegestaan, maar recent nog is door de Rechtbank Gelderland overwogen dat een boetebepaling die specifiek ziet op het aanbrengen van (kerst)decoratie in de gemeenschappelijke gedeelten in strijd met de regels, niet op voorhand onredelijk moet worden geacht (Rb. Gelderland 5 maart 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:2195).   Decoratie en festiviteiten op kosten van de VvE Naast de vraag of het aanbrengen van decoratie door de VvE moet worden toegestaan of juist uitgesloten, is een tweede vraag of de kosten voor bijvoorbeeld kerstversieringen in de liften of een kerstboom in de hal, ook voor rekening van de VvE kunnen komen. Hoewel het in de praktijk veelvuldig gebeurt dat dergelijke zaken uit de kas van de VvE worden betaald, laat deze praktijk zich moeilijk verenigingen met hetgeen waarvoor de VvE in het leven is geroepen. Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren, welke belangen voortvloeien uit het beheer van de gemeenschap. In de splitsingsakte is vervolgens nader uitgewerkt wat onder de gemeenschap moet worden verstaan en welke kosten aldus voor rekening van de VvE komen. De aanschaf van bijvoorbeeld versiering of een kerstboom lijkt daar niet onder te vallen. Zelfs al zou een vergadering van eigenaars unaniem besluiten tot een dergelijke aanschaf, maakt dat niet dat deze ook daadwerkelijk voor rekening van de VvE zal kunnen worden gebracht. Een besluit in strijd met de splitsingsakte kan immers niet genomen worden. Lastiger ligt het bij het bij de financiering van gezelligheidsdoeleinden zoals bijvoorbeeld kerst- en Nieuwjaarsborrels. Waar van de financiering van decoratie en versieringen vrij algemeen wordt aangenomen dat dit niet tot het doel van de VvE behoort, is de rechtspraak ten aanzien van deze zogenaamde gezelligheidskosten meer tegenstrijdig. Enerzijds kan op voorbeelden worden gewezen waarin geoordeeld werd dat het behartigen van immateriële belangen – zoals het aanhalen van de onderlinge banden – niet onder het doel van de VvE valt, zodat de kosten daarvan niet ten laste van de VvE kunnen komen (Rb. Amsterdam 23 november 2010, niet gepubliceerd). Anderzijds zijn er echter ook voorbeelden te geven waarbij de rechter oordeelde dat bij een jaarlijkse gezamenlijke bijeenkomst juist wel gezegd kan worden dat dit in het belang van de gezamenlijke eigenaars is (Rb. Haarlem 3 oktober 2008 en Rb. Almelo 24 september 2012, beide niet gepubliceerd). Saillant is ook de uitspraak in dit kader van de Rechtbank Haarlem, die zich niet principieel over de zaak uitliet, doch slechts overwoog dat de beperkte kosten voor een nieuwjaarsreceptie slechts zo’n klein onderdeel van de jaarrekening vormden, zodat betaling door de VvE niet in strijd met de redelijkheid kon worden geacht (Rb. Haarlem 9 november 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4823). Een procedure over een dergelijk onderwerp biedt al met al weinig garantie op succes.   Een vredige kerst Duidelijke regels in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement zijn tot op zekere hoogte een garantie voor een vredige kerst. De kostentoedeling van festiviteiten of decoratie laat zich echter minder gemakkelijk in regels van de VvE vatten. Om de feestvreugde niet (achteraf) te verpesten, doet de VvE er verstandig aan de kosten voor de extraatjes die december brengt, niet uit de verenigingskas, maar buiten de VvE om in rekening te brengen.   Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD advocaten, via mailto:hardinxveld@bvd-advocaten.nl of http://www.bvd-advocaten.nl/
  • Stemmen in de VvE, hoe ging dat ook alweer?

    Om rechtsgeldige besluiten te nemen moeten er tijdens de ALV voldoende stemmen (aanwezig of bij volmacht) zijn. In de splitsingsakte of het Modelreglement staat hoeveel stemmen er minimaal nodig zijn om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Dit zijn de mogelijke stemsituaties:
    1. Het zogenaamde Quorum: Dat is het minimaal noodzakelijke aantal aanwezige stemmen. In Modelreglement 2006 is geen Quorum-eis meer opgenomen.
    2. Volstrekte meerderheid = de helft + één.
    3. Gekwalificeerde meerderheid = bijvoorbeeld 2/3 van de stemmen aanwezig waarvan 2/3 voor moet stemmen in de eerste ALV. In de akte kan bijvoorbeeld ook staan: 2/3 van de stemmen aanwezig waarvan ¾ voor moet stemmen.
    De meeste besluiten kunnen met gewone meerderheid van stemmen genomen worden, de volstrekte of absolute meerderheid. Voor notariële wijziging van de splitsingsakte is 80% van de stemmen nodig, medewerking van het bestuur en 100% toestemming van de hypotheekhouders. Indien er buiten de vergadering besloten wordt moet er altijd unanimiteit van stemmen zijn.   Heeft u meer vragen? Kijk op onze pagina ‘Vraag & Antwoord’, of neem contact met ons op.
  • Mag je een appartement verhuren via Airbnb zonder toestemming van de VvE?

    Airbnb is ongekend populair. Met name in de grote steden, in het bijzonder in Amsterdam, wordt door steeds meer huiseigenaren gebruik gemaakt van de mogelijkheid om privéaccommodaties via de boekingswebsite te verhuren. Ondanks de enorme populariteit onder toeristen is Airbnb omstreden. Hotels klagen over oneerlijke concurrentie, grote steden over overlast en gemeentes over oneigenlijk gebruik van woonruimtes. Ook verenigingen van eigenaars (VvE’s) zijn vaak niet blij met de verhuur van appartementen via Airbnb, uit angst voor waardevermindering van het pand of overlast door toeristen. Inmiddels zijn er verschillende procedures gevoerd tussen VvE’s en huiseigenaren die hun appartement via Airbnb in gebruik gaven. Dankzij deze rechtspraak is meer duidelijkheid gekomen over de mogelijkheid van verhuur van appartementen via Airbnb. door mr. drs. S. (Steven) Bergwerff Woonbestemming en exploitatieverbod in de splitsingsakte De splitsing van een gebouw in verschillende appartementsrechten vindt plaats door middel van een notariële splitsingsakte. In de wet is bepaald dat in een splitsingsakte in ieder geval een tussen de appartementseigenaren geldend reglement moet zijn opgenomen. Vaak wordt hierbij overigens verwezen naar een modelreglement. Op grond van artikel 5:112 BW kan het gebruik van een privégedeelte in een dergelijk splitsingsreglement aan beperkingen worden onderworpen. Dat gebeurt bijvoorbeeld standaard in de modelreglementen, waarin is bepaald dat privégedeelten overeenkomstig de in de splitsingsakte opgenomen bestemming moeten worden gebruikt (“woning voor privédoeleinden”). Daarnaast komen in een splitsingsreglement ook veelvuldig specifieke verbodsbepalingen voor, zoals een verbod op exploitatie van privégedeelten als pension- of kamerverhuurbedrijf. Bij de uitleg van de inhoud van dergelijke afspraken komt het volgens vaste rechtspraak aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen en hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtspraak over Airbnb In 2013 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan over de vraag of kortdurende verhuur van appartementen toegestaan kan worden wanneer een woonbestemmingsbepaling is opgenomen in de splitsingsakte (Hof Amsterdam 10 september 2013). Het hof oordeelde dat het regelmatig en voor korte periodes tegen betaling in gebruik geven van een appartement moet worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als het gebruik als woning. Dergelijke verhuurpraktijken zijn daarom in strijd met de splitsingsakte en kunnen dus niet worden toegestaan. Het hof wees in dat kader op short stay en B&B-activiteiten, maar repte niet expliciet over verhuur via Airbnb. Omdat Airbnb bovendien in diezelfde periode door een beleidswijziging van de gemeente Amsterdam steeds meer ruimte werd geboden, leek de verhuur via Airbnb mogelijk een andere status te genieten dan de overige verhuurconstructies. Twee uitspraken van de rechtbank Amsterdam gaven echter meer duidelijkheid over de specifieke situatie van Airbnb. In oktober 2015 (Rb. Amsterdam 29 oktober 2015) bepaalde de rechtbank dat het gebruik van een appartement door toeristen niet als woninggebruik voor privédoeleinden kan worden aangemerkt. Toeristen hebben immers hun privéwoning elders en maken andersoortig gebruik van het appartement dan een vaste bewoner. Bovendien was volgens de rechtbank vanwege het verschaffen van onderdak tegen betaling sprake van strijd met een in de splitsingsakte opgenomen exploitatieverbod. Dat de gemeente Airbnb-verhuur onder bepaalde voorwaarden aanvaardbaar achtte, maakte volgens de rechtbank niet dat het ook op grond van het appartementsrecht toelaatbaar was. Begin dit jaar voegde de rechtbank (Rb. Amsterdam 14 januari 2016) daar nog aan toe dat met een pensionbedrijf niet uitsluitend wordt gedoeld op een professioneel en permanent bedrijf. Volgens de rechtbank is met het verhuren via Airbnb evengoed sprake van exploitatie, zodat dit in strijd is met de in de splitsingsakte opgenomen verbod. Anders dan door wijziging van de splitsingsakte is het volgens de rechtbank daardoor niet mogelijk dat de ledenvergadering in weerwil van het betreffende verbod wel toestemming geeft voor verhuur, zelfs niet in het geval slechts toestemming wordt gegeven voor een tijdelijke situatie of bepaalde periode. Tot besluit Wanneer een VvE de mogelijkheid van (kortdurende) verhuur van appartementen wil inperken, is het van groot belang hierover duidelijke regels op te nemen in het splitsingreglement. Op grond van de recente rechtspraak zijn er dan immers goede gronden om in verweer te komen tegen ongewenste verhuurpraktijken via met name Airbnb. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD advocaten, via mailto:hardinxveld@bvd-advocaten.nl of http://www.bvd-advocaten.nl/  
  • Servicekosten in een VvE? Hoe zit dat precies?

    Servicekosten is niet het juiste woord, deze komen voort uit de huurmarkt. Als huurder krijgt u service van uw verhuurder, bijvoorbeeld bij een lekke kraan of een verstopt toilet. Een eigenaar is zelf verantwoordelijk voor alles wat binnen zijn appartement valt. Daarnaast is hij/zij voor zijn/haar aandeel in de gemeenschap eigenaar van het hele complex. Een eigenaar is verplicht om in gezamenlijkheid dit complex in goede staat te onderhouden. Daarvoor wordt een begroting opgesteld en de kosten die daaruit voortkomen worden (volgens de breukdelen) gedeeld onder alle eigenaars. Dit resulteert in de maandelijkse VvE (voorschot) bijdragen. De eigenaars zijn wettelijk verplicht om die bijdrage bij vooruitbetaling aan de VvE te betalen. Een belangrijk document voor iedere eigenaar is de Akte van Splitsing en de tekening die hieraan gekoppeld  is. Hierin staat exact beschreven wat uw eigendom is en voor welk breukdeel u eigenaar bent van het totaal. In de splitsingsakte wordt verwezen naar het Modelreglement dat van toepassing is en dat de kosten van dagelijks onderhoud en het aanleggen van een reserve naar een breukdeel verrekend dienen te worden. Vaak zien we dat voor het berekenen van het breukdeel gekeken wordt naar de oppervlakte van het eigendom van elke individuele eigenaar en dat op basis van deze verdeelsleutel de maandelijkse servicekosten worden berekend. Dit hoeft echter niet altijd het geval te zijn. De verdeling kan ook gedaan worden op basis van de eenheid, iedere eigenaar krijgt dan een gelijk deel doorbelast.
  • Huurders in de VvE

    De belangrijkste regels van een VvE zijn vastgelegd in de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. De leefregels worden vastgelegd in een zogenaamd Huishoudelijk Reglement (HR). Daarin staan regels over bijvoorbeeld: het beperken van geluidsoverlast, het soort zonnescherm dat toegestaan is en of schotelantennes toegestaan zijn. Niet iedere VvE heeft een Huishoudelijk Reglement. Een HR wordt vastgesteld door de bewoners die ook eigenaar zijn: de ALV van de VvE bepaalt namelijk de inhoud van het reglement. Ook huurders dienen zich te houden aan deze regels. Huurders, en andere gebruikers van een appartement die geen eigenaar zijn, raken gebonden aan de regels van het Huishoudelijk Reglement door het ondertekenen van een gebruikersverklaring. Daardoor verklaren zij dat ze de splitsingsakte en het HR hebben ontvangen, dat ze deze gelezen hebben en dat zij zich aan de daarin gestelde regels zullen houden. De eigenaar die zijn appartement wil verhuren, is op grond van de meeste splitsingsaktes verplicht om eerst een gebruikersverklaring te overleggen aan (het bestuur van) de VvE. Zo niet, dan krijgt de eigenaar geen toestemming tot verhuur. Daarnaast bepalen veel aktes dat ook de huurder geen toestemming kan krijgen om het appartement te betrekken als hij geen gebruikersverklaring heeft ondertekend. Als er dus een huurder in de VvE komt, kan de eigenaar en soms dus ook de huurder aangesproken worden om alsnog te zorgen voor een gebruikersverklaring. Bij weigering kan de rechter ingeschakeld worden. U kunt een voorbeeld van een gebruikersverklaring opvragen via: beheer@devvebeheerders.nl
  • Verplicht reservefonds VvE’s nog meer verplicht

    Verplicht reservefonds VvE’s nog meer verplicht De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Uit onderzoek is echter gebleken dat ongeveer de helft van de VvE’s over onvoldoende kapitaal beschikt om het gebouw goed en voldoende tijdig te onderhouden. Als het aan minister Blok voor Wonen en Rijksdienst en minister Van der Steur van Veiligheid en Justitie ligt, verandert dit zeer binnenkort. Zij dienden op 30 mei jl. het wetsvoorstel wet verbetering vereniging van eigenaars bij de tweede kamer in. In deze bijdrage zal het effect van dit wetsvoorstel op de verplichte reservefondsen van de VvE’s worden besproken. Door mr. H.E.C. Heijkoop-Otterman[1] VvE’s zijn al sinds 2008 verplicht om een reservefonds aan te houden om het nodige onderhoud aan het gebouw te kunnen bekostigen. Hoewel deze verplichting dus al enige jaren bestaat, blijkt dat veel VvE’s hieraan in de praktijk geen gehoor hebben gegeven. Ook wanneer VvE’s wel een reservefonds hebben opgericht, is deze in het gros van de gevallen onvoldoende toereikend voor het vereiste onderhoud. De ministers willen hierin verandering brengen door het minimumbedrag van het reservefonds wettelijk vast te leggen. Wet verbetering vereniging van eigenaars De voorgestelde wetswijzigingen zullen naar verwachting vanaf 1 januari 2017 in werking treden. Met het wetsvoorstel willen de ministers niet alleen bewerkstelligen dat VvE’s voortaan bewuster omgaan met het benodigde onderhoud van hun gebouw en daarvoor voldoende geld apart zetten, het wordt de VvE’s ook makelijker gemaakt om een geldlening af te sluiten voor het bekostigen van onvoorziene onderhoudswerkzaamheden. Deze financiering kan ook worden gebruikt voor verduurzaming van het gebouw, aangezien de overheid wil stimuleren dat VvE’s energiebesparende maatregelen toepassen. Momenteel zien VvE’s dergelijke investeringen in energiebesparing veelal niet als noodzakelijk onderhoud, waardoor zij – voor zover zij al over een toereikend reservefonds beschikken – hiervoor geen geld opzij zetten. Met de mogelijkheid tot het afsluiten van een geldlening moeten dergelijke investeringen ook voor VvE’s met daarvoor ontoereikende reserves bereikbaar worden. Hoogte van het verplichte reservefonds Het wetsvoorstel raadt aan een minimale jaarlijkse reservering verplicht te stellen om het reservefonds mee te vullen. VvE’s hebben vervolgens twee opties om de hoogte van deze jaarlijkse bijdrage vast te stellen: de jaarlijkse bijdrage is ofwel gebaseerd op een MeerJarig OnderhoudsPlan (‘MJOP’), ofwel op de herbouwwaarde van het gebouw. Het wetsvoorstel benadrukt dat de eerste optie de voorkeur geniet: een MJOP is namelijk specifiek voor het betreffende gebouw opgesteld, waardoor het de staat van het gebouw en de benodigde onderhoudswerkzaamheden goed in kaart brengt. Het MJOP dient echter wel aan enkele eisen te voldoen. Het zou daarom te ver gaan om ook kleine VvE’s te verplichten een dergelijk plan op te stellen. Om deze reden mag de VvE de verplichte jaarlijkse bijdrage ook baseren op de herbouwwaarde van het gebouw. Deze herbouwwaarde is veelal af te leiden uit de waarde die is opgenomen in de verplichte brand- en opstalverzekering. De eigenaars dienen gezamenlijk jaarlijks 0,5% van deze herbouwwaarde in het reservefonds te storten. In het wetsvoorstel is een overgangstermijn van drie jaar opgenomen. VvE’s moeten daarom vanaf 1 januari 2020 de minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds realiseren. Verplichte reserve nog meer verplicht De overheid heeft de (constructieve) veiligheid van gebouwen hoog op de agenda staan.[2] Middels het verplichte reservefonds worden VvE’s nog meer gedwongen om rekening te houden met het onderhoud dat hun gebouw nodig heeft, hetgeen bijdraagt aan een veiligere leefomgeving. Het wettelijk vastleggen van een verplichte minimale jaarlijkse bijdrage zal zorgen voor een meer verplicht karakter van het reservefonds. Met de wettelijke verankering van de minimumbijdrage kan een VvE, de beheerder of een gemeente aan de eigenaren duidelijk maken welke reservering voor onderhoud nodig is, waardoor een hogere maandelijkse bijdrage makkelijker afgedwongen kan worden. In de huidige situatie komt het bovendien vaak voor dat één of enkele eigenaars zich verzetten tegen een hogere maandelijkse bijdrage. Dit kan vooral bij kleine VvE’s een groot probleem zijn. Met de wettelijk verankerde minimumbijdrage is het vanaf 2017 voor deze ‘goedwillende’ eigenaars makkelijker om, desnoods in rechte, een hogere maandelijkse bijdrage voor het reservefonds af te dwingen. Zij kunnen zich bovendien succesvoller op inmenging van het bestuur van de VvE beroepen: de bestuurder kan namelijk aansprakelijk zijn wanneer de VvE de verplichtingen uit de nieuwe wet niet nakomt. Tot slot Het wetsvoorstel houdt geen nieuwe verplichting voor VvE’s in: zij waren immers reeds verplicht een reservefonds aan te houden. Wel wordt de minimale omvang van het reservefonds wettelijk vastgelegd. De VvE’s die reeds voldoende invulling geven aan deze verplichting, hoeven dan ook niets te veranderen aan de huidige situatie. Voor VvE’s die de verplichte jaarlijkse bijdrage nog niet leveren, geldt dat zij nog drie jaar de tijd hebben om deze bijdrage vast te stellen. Wanneer zij dit niet doen, wordt het door het verplichte karakter van de jaarlijkse bijdrage eenvoudiger om een hogere bijdrage van de eigenaars af te dwingen. Indien u vragen heeft over het verplichte reservefonds, de hoogte van de jaarlijkse bijdrage of andere appartementsrechtelijke onderwerpen kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD Advocaten (www.bvd-advocaten.nl).   Link ‘onderzoeksverplichting bij mogelijk gevaarlijke bouwwerken’: http://www.bvd-advocaten.nl/blogs/onderzoeksverplichting-bij-mogelijk-gevaarlijke-bouwwerken [1] De auteurs is juridisch medewerker bij BVD Advocaten te Hardinxveld-Giessendam. [2] Ik verwijs hierbij ook naar onze bijdrage in de vorige nieuwsbrief: ‘onderzoeksverplichting bij mogelijk gevaarlijke bouwwerken’.